不動産投資を始めたい人や、すでに投資を行っている人向けの、分かりやすい「不動産投資クイズ」をご用意しました。このクイズでは、「表面利回り」や「管理組合」、物件評価手法、住宅ローンの活用方法、ワンルームマンション投資のリスク、サブリース契約の特徴、中古マンションの耐震基準、「デッドクロス」の意味、J-REITの特徴、区分マンション投資のメリットなど、不動産投資に関する基本的な知識を確認できます。この機会に自分の理解度をチェックし、これからの投資活動に活かしていただければと思います。
Q1 : 区分マンション投資を行う際のメリットとして正しいものはどれですか？
区分マンション投資は、ワンルームなどひと部屋単位で物件を購入するため、一棟物件と比べて初期投資が少額で済むことが最大のメリットです。また、個人でも融資を利用できるケースが多く、賃貸管理も管理会社に委託しやすいため不動産投資初心者にも人気です。一方で、一棟所有に比べて自分で管理できる部分や運用の自由度は低くなります。
Q2 : 不動産投資信託（J-REIT）の特徴として誤りはどれですか？
J-REITは不動産を多数組み合わせたファンドで、投資家は間接的にその利益を享受できますが、個別の物件を直接所有する権利はありません。証券取引所に上場されているため株式のように売買でき、少額からの投資やリスク分散がしやすいメリットが特徴です。一方で、価格変動リスクや分配金の減額リスクなどもあります。
Q3 : 不動産投資において「デッドクロス」とはどのような現象を指す？
不動産投資における「デッドクロス」は、ローンの元利返済が進むことで支払利息が減り、減価償却費や経費による節税効果が薄れ、結果として所得が増え税金の負担が大きくなる現象を指します。キャッシュフローが改善しても税金で手元資金が減少しやすい時期なので、長期保有の投資戦略では特に注意が必要とされます。
Q4 : 中古マンション投資で注意すべき“耐震基準”は何年に導入された新耐震基準ですか？
日本の建築基準法の新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日から施行されました。それ以前の“旧耐震基準”で建てられた建物は、地震に対して倒壊リスクが高まるため投資には注意が必要です。新耐震基準の物件は金融機関の融資対象や資産価値の維持の面でも有利ですので、中古物件を選ぶ際には必ず建築年を確認しましょう。
Q5 : サブリース契約の特徴として間違っているものはどれですか？
サブリース契約は、管理会社が物件を一括借り上げし、オーナーに一定の家賃を支払う仕組みです。空室時でも収入がありますが、契約期間中でも家賃が見直されたり、解約されるケースがあります。「家賃減額や解約されることはない」というのは誤りで、契約内容をよく確認すること、将来的なリスク管理が重要です。
Q6 : ワンルームマンション投資のリスクとして代表的でないものはどれですか？
ワンルームマンション投資では、空室による収入減や、家賃の下落、修繕積立金の不足などが代表的リスクです。即時現金化リスクは株や債券などと比べて流動性が低いため、投資不動産全体に共通する特徴ですが、ワンルームマンション特有のリスクではありません。他にも、物件の資産価値が下落するリスクや、法改正による影響も考えられます。
Q7 : 日本で不動産投資をする場合、住宅ローンを投資用目的で利用できるか？
住宅ローンは自己居住のための住宅を取得する場合にのみ利用できるもので、投資用不動産の購入には基本的に使えません。不動産投資の場合は「投資用ローン」や「アパートローン」が別途用意されています。住宅ローンを投資目的で利用すると、契約違反となり、最悪の場合一括返済を求められたりブラックリストに載る可能性があります。
Q8 : 投資用不動産の評価方法として適切なのはどれですか？
不動産投資で最も適切とされる評価方法は「収益還元法」です。これは将来得られる家賃収入などの利益をもとに、不動産の現在価値を算定する方法です。主に収益不動産の評価に用いられ、不動産から得られる純収益を適切な利回りで割ることで価格を導きます。市場比較法や積算法は他の用途や状況で使うケースが一般的です。
Q9 : マンション投資で重要な「管理組合」とはどのような役割を持っていますか？
管理組合は、分譲マンションの区分所有者全員で構成される組織です。共用部分の維持管理や修繕積立金の運用、管理規約の制定などを行い、建物の資産価値を守る役割も担います。総会や理事会により、掃除や修繕、大規模工事の計画などの実務が決まります。入居者であるだけで無関心ではいられず、投資用で所有する場合も積極的な参加が求められます。
Q10 : 不動産投資でよく使われる指標「表面利回り」とは何を示しますか？
表面利回りは、年間家賃収入の総額を物件の購入価格（諸経費を除く）で割って100をかけた数値です。投資物件選びの初期のスクリーニングに使用されますが、実際には管理費や修繕積立金、空室リスク、税金などは考慮されていません。そのため、表面的な収益性の目安であり、実質の収支を測る指標（実質利回りやネット利回りなど）とは区別する必要があります。
まとめ
いかがでしたか？ 今回は不動産投資クイズをお送りしました。
皆さんは何問正解できましたか？
今回は不動産投資クイズを出題しました。
ぜひ、ほかのクイズにも挑戦してみてください！
次回のクイズもお楽しみに。
